Se før du hopper av klippen

1. Hovedstadsplan for bygget

2. Kapitalforbedringer (tidligere historie og fremtidsplaner inkludert kostnadsoverslag og tidsramme)

3. Pant for bygningen (hva er vilkårene/betingelsene/fornyelsesalternativene)

4. Administrasjonsavtale (selskap som for tiden har administrasjonskontrakt; kostnader/tjenester)

5. Asbestundersøkelse på offentlige rom og leilighetsplasser

6. Råtnende vindusrammer i kjeller og andre offentlige rom som kan være inngangspunkt for gnagere/kryp og vannskader

7. Vann/elektriske målere. Kostnadene for hvert år bør gjennomgås. Er kostnadene like år til år?

Søknadspakke. Heads UP (VEI OPP)

Det er tre vilkår hver potensiell andelskjøper må huske: forskuddsbetaling, gjeld-til-inntektsforhold og likviditet etter avslutning.

• Hinder en: Forskuddsbetalingen er den første kontantdelen kjøperen betaler selgeren med det resterende beløpet som skal finansieres av en bank eller annen långiver. Co-ops ønsker at eiere skal ha egenkapital i hjemmene sine. En forskuddsbetaling kan løpe fra 20-50 prosent (ikke universell). Noen få bygninger med høy status kan insistere på kontantkjøp uten finansiering tillatt.

• Hinder to: Gjeld i forhold til inntekt. Mengden av en kjøpers månedlige gjeld delt på hans/hennes månedlige inntekt. For mange andelsbedrifter topper den tillatte gjeldsandelen på 25-30 prosent. Mange styrer ser også på det samlede økonomiske bildet. Hvis noen er på trygd og henter inn bare 2100 dollar per måned, men har 10 millioner dollar i banken eller investeringer, kan det hende at gjeldsforholdet ikke er et problem.

• Hekk tre. Likviditet etter avslutning. Mengden penger som er lett tilgjengelig for den potensielle kjøperen etter å ha foretatt en forskuddsbetaling. Dette kan inkludere kontanter i banken, pengemarkeds- og/eller aksjefond, aksjeportefølje, statskasseveksler, innskuddsbevis (betraktes som likvid). IRA-er og andre pensjonskontoer anses ikke som likvide, og heller ikke livsforsikringer, uinvesterte aksjer eller personlig eiendom (dvs. eiendom, kunstverk).

Tommelfingerregelen – kjøperen bør ha nok kontanter for hånden til å betale boliglånet og vedlikeholdet i to år i tilfelle inntekten hans/hennes slutter av en eller annen grunn, for eksempel permittering eller sykdom.

Styrer vil noen ganger nøye seg med ett års likviditet og ett år med kontanter plassert i depot, noe som gjør det mulig for en potensiell kjøper å samle inn spærrede kontanter ved å selge likvide eiendeler på forhånd og gir styrene trygghet.

Noen styrer vil informere meglere og kjøpere om deres numeriske krav på forhånd for å unngå tid og problemer med å undersøke personer med liten sjanse for aksept. Andre styrer har ingen absolutte krav og avgjør vurderinger fra sak til sak.

Risiko vs. belønning

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Alle kjøp medfører risiko. Når det gjelder å kjøpe et NYC co-op, er det mange faktorer som ikke er innenfor kontroll av kjøperen, inkludert en dårlig administrert bygning, et lat co-op styre eller utrent eller utilstrekkelig bygningspersonell. Aksjonærer kan måtte forholde seg til uventede spesielle vurderinger pålagt av BIR for større bygningsreparasjoner som var uventede, og vedlikeholdsbetalinger kan øke raskere enn inflasjonen. BOD kan endre fremleie eller andre retningslinjer, noe som gjør leilighetsutleie og/eller kjæledyreier umulig. Å selge leiligheten din kan være en utfordring på grunn av vilkårlige styreavvisninger fra potensielle kjøpere fordi et medlem av BIR bærer nag til deg.

fremover

Du har funnet drømmeleiligheten. Din advokat, regnskapsfører, interiørdesigner, arkitekt og familie er alle på samme side. Du og eieren har kommet til enighet om salgsprisen og nå er det på tide å stenge.

På tide å lukke

Co-op stengetid i NYC kan ta 2-3 måneder fra det er en signert kjøpskontrakt; men i den VIRKELIGE verden hvor lang tid det tar å lukke og avhenger av en rekke faktorer og kan være utenfor direkte kontroll fra kjøperen:

1. Alt kontantkjøp ved å kjøpe en sponsorleilighet. Planlegg 2-3 måneder (eller mindre) … men,

2. Kjøpe fra et dødsbo med en uerfaren advokat – forsinkelse

3. Co-op board-pakken kan være ufullstendig eller inneholde feil – forsinkelse

4. Administrerende agent er treg med å vurdere søknaden og utsetter å sende den til styret – forsinkelse

5. Samarbeidsstyret vurderer mange salg, og de konkurrerer om BODs oppmerksomhet – forsinkelse

6. Board-pakke sendt inn i en ferieperiode – forsinkelse

7. Intervjuplanleggingskonflikter (du og BIR) – forsinkelse

8. BIR kan ikke ta en avgjørelse – forsinkelse

9. Selger eller kjøper er lite samarbeidsvillig – forsinkelse

Lukkekostnader

• Advokathonorarer. Varier fra $1,500-$4,000. Betales vanligvis ved gjennomføring av transaksjonen. Det kan være et tilleggsgebyr for bankens advokat ($1,000).

• Herregårdsskatt. Terskelen for herregårdsavgiften i New York City er $1,000,000 1,000,000 1 (det er usannsynlig at et herskapshus selges til denne prisen). Teknisk sett betraktes skatten som en overføringsskatt, betalt av kjøperen på eiendommer lik eller større enn $3.9. Skattebeløpet varierer og er en gradueringssats som starter med 25,000,000 prosent økende basert på kjøpspriser til maksimalt XNUMX prosent for eiendommer på $XNUMX XNUMX XNUMX eller mer.

• Tittelforsikring (kun leiligheter). Å kjøpe en leilighet og få et boliglån krever eiendomsforsikring og løper vanligvis 0.45 prosent av kjøpesummen. Det er anskaffet for å beskytte kjøpere og långivere mot krav om eiendomsretten til eiendommen før de eier boligen.

• Innspilling av boliglån Skatt (kun leiligheter). Dette krever at kjøpere betaler 1.8 prosent på boliglånsbeløp under $5,000,000 1.925 500,000 og 2,000,000 prosent på boliglånsbeløp over $20 1.925. Dette er lånebeløpet og ikke kjøpesummen. For en gjennomsnittlig leilighet på Manhattan for $1,600,000 med 30,800 prosent ned, er det en kostnad på XNUMX prosent på lånebeløpet på $XNUMX på omtrent $XNUMX for boliglånsregistreringsskatten alene.

• Flip Tax (Co-ops). Dette er et overføringsgebyr som betales til andelslaget under en transaksjon med andelsleilighet. Gebyret er teknisk sett ikke en skatt og derfor ikke fradragsberettiget som eiendomsskatt. Størrelsen på flip-skatten og hvem som betaler for den (kjøper eller selger) varierer fra andelslag til andelslag. Informasjonen er generelt skissert i bygningens proprietære leieavtale eller co-op ved lover.

• Ekstra avgifter. Boliglånsgebyrer, omkodingsutgifter, tilfeldige utgifter mv.

• New York State og NYC overføringsskatter (Kun nye utviklingsleiligheter). (prevu.com)

Endelig

Når avtalen endelig er fullført, gir kjøperen selgeren pengene sine. Selgeren gir kjøperen skjøtet (for leiligheter) eller den proprietære leiekontrakten (for andelslag), og alle går videre med livet sitt.