ANGUILLA, Britisk Vestindia – Robert Sillerman samlet en formue på milliard dollar ved å kjøpe og selge medie- og underholdningsselskaper. Blant hans mest suksessrike avtaler: kjøpet av TV-franchisen "American Idol."
Mr. Sillermans seiersrekke endte på en forlokkende strandstrekning på denne lille karibiske øya.
Luksushotellet, borettslaget og golfanlegget hans her, Temenos, vansmer halvbygd og tom for penger. «American Idol»-skaper Simon Fuller og romanforfatter Dan Brown, blant andre, har satt ned innskudd på millionvillaer. Det er ikke klart når eller om deres feriehus vil stå ferdig.
"Jeg føler anger, og jeg angrer," sa Mr. Sillerman i et intervju på kontoret hans i Manhattan. Han sa at han ikke lenger forventer å få tilbake de 180 millioner dollarene han personlig investerte i Temenos. "Jeg tror at jeg viste et element av hybris," sa han. Resortutvikling "var ikke mitt ekspertiseområde på noen måte."
For noen ultrarike amerikanere som Mr. Sillerman har investeringer i troféhoteller gjort under eiendomsboomen blitt til store byrder.
Noen nyåpnede eiendommer genererer ikke nok penger til å dekke driftsutgifter. Bygging av andre blir stoppet når långivere og investorer trekker seg. I løpet av årets ni første måneder utsatte eller kansellerte utviklere 43 luksushoteller på til sammen rundt 9,300 XNUMX rom i USA og Karibia, ifølge analysefirmaet Lodging Econometrics.
Mens veteranhotelleiere er vant til høykonjunkturer, får nykommerne en nøktern leksjon i risikoen ved å eie og utvikle eksklusive overnattingssteder, som har blitt hardt rammet av eiendomsbruddet.
En investeringsgruppe ledet av Dell Inc.-grunnlegger Michael Dell gikk sammen med Rockpoint Capital LLC for å kjøpe Four Seasons Hualalai på Hawaii i 2006. Siden den gang har 243-romshotellets årlige kontantstrøm falt til 7.9 millioner dollar, fra 20.6 millioner dollar, og dens Beleggsgraden falt med 33 prosentpoeng til 54 %, viser lånedokumenter. En hotellsjef sier at en del av nedgangen skyldtes en renovering som midlertidig stengte noen rom.
Ty Warner, Beanie Baby-mogulen, kan miste sine fallende Four Seasons New York og tre andre luksushoteller til utestengning med mindre han kan få ett års forlengelse på eiendommens verdipapiriserte boliglån på 345 millioner dollar, som forfaller 9. januar, ifølge kredittvurderingsselskapet Realpoint LLC.
Microsoft Corp.-gründer Bill Gates har støtt på flere problemer på hotellfronten. I 2007 slo hans personlige investeringsselskap seg sammen med den saudiske prins Alwaleed bin Talal for å kjøpe Four Seasons Hotels & Resorts, som forvalter 82 luksuseiendommer, for 3.4 milliarder dollar. Siden den gang har inntektene per tilgjengelig rom på disse eiendommene gått ned med 25 %. I tillegg er investeringsselskapet hans utestengt på Terranea Resort med 582 rom i Palos Verdes, California, som misligholdt et lån på 110 millioner dollar fra Mr. Gates firma kort tid etter åpningen i juni.
Grunnlegger av EBay Inc. Pierre Omidyar er en stor investor i Montage Hotels & Resorts, som eier to luksushoteller i California og ett som skal åpne i Utah. På det nye Beverly Hills boutiquehotellet er belegget rundt 60 %, og bare fire av dets 20 boliger er solgt så langt.
For mange år siden var de fleste store hoteller og feriesteder eid av selskaper som Hilton Worldwide Inc. og Marriott International Inc. Men på slutten av 1980-tallet begynte de store hotellselskapene å selge eiendommene sine for å fokusere på å administrere og drive hoteller eid av andre.
Velstående investorer ser noen ganger på eksklusive hoteller og feriesteder som en måte å fremheve deres personlige tilnærminger til luksusliv, sier Jim Taylor, nestleder i Harrison Group i Waterbury, Connecticut, som sporer forbruks- og investeringsvanene til de velstående. "Det er en virksomhet ... hvor de har en særegen idé om hva som fungerer," sier han. "Det er også egoverdi i eierskap av et hotell."
Næringen er nå inne i en stor nedgang. Siden 2007 har inntektene per tilgjengelig rom på nordamerikanske luksushoteller, inkludert i Karibia, falt med 26 %, til et gjennomsnitt på $141.58, ifølge Smith Travel Research. Det kan sammenlignes med en nedgang på 18 % til $56.53 for alle hoteller i USA. I år har belegget på nordamerikanske luksusresorter falt med 10 prosentpoeng til 60.3 %, noe som er høyere enn åttepunktsraset for alle nordamerikanske hoteller, ifølge Smith Travel.
Dette kan potensielt gjøre vondt verre, og luksushoteller som ble startet i de siste årene av boomen, blir nå fullført, noe som øker tilbudet. "Jeg tror vi ser på syv til ti år før luksus kan komme tilbake til der den pleide å være," sier Bjorn Hanson, en førsteamanuensis i losji ved New York University.
Mr. Sillerman har også problemer i Las Vegas, hvor et av selskapene hans kjøpte 18 hektar på The Strip for å bygge et kasinohotell. Prosjektet kom aldri i gang, boliglånet på 475 millioner dollar er i mislighold, og landet er planlagt å bli auksjonert som en del av en ferdigpakket konkursmelding.
Før han dykket inn i hotellbransjen, hadde Mr. Sillerman en fremragende merittliste med å bygge virksomheter og selge dem. En slank, skallet 61-åring med en tykk bart, han snakker i en stoppende rasp på grunn av en kamp mot kreft i 2001.
Mr. Sillerman, en innfødt New York, begynte å kjøpe radiostasjoner på 1970-tallet, og slo seg sammen om noen avtaler med diskjockeyen "Cousin Brucie" Morrow. I løpet av de neste to tiårene kjøpte han mange radio- og TV-stasjoner. I 1998 solgte han sitt selskap med 120 stasjoner, SFX Broadcasting, til Capstar Broadcasting Corp. for 1.2 milliarder dollar. "Det er vanskelig å skrive manus til noe som gikk bedre enn SFX Broadcasting," sier han.
Deretter begynte han å utvide en virksomhet som kjøpte konsertlokaler og musikkfremmende selskaper, og satset på at større skala ville gi ham mer innflytelse når det gjaldt å bestille pop- og rockemusikere. Han solgte det selskapet, SFX Entertainment, til Clear Channel Communications Inc. i 2000 for 3 milliarder dollar.
Han hadde til og med hell på Broadway. Etter å ha møtt underholderen Mel Brooks i 1998, gikk Sillerman med på å sette inn 2 millioner dollar for å hjelpe til med å finansiere Mr. Brooks sin «The Producers». Musikalen ble en av de mest innbringende produksjonene på flere tiår.
Mr. Sillerman dannet sin siste satsning, CKx Inc., i 2004. Den brukte 100 millioner dollar for en 85 % eierandel i Elvis Presley Enterprises, som inkluderer ledelsen av Graceland, den avdøde sangerens eiendom i Memphis, Tenn. Han kjøpte markedsføringsrettighetene til bokseren Muhammad Alis navn. I 2005, etter den tredje sesongen av «American Idol», kjøpte CKx 19 Entertainment, produsent av det hitprogrammet og dansekonkurranseshowet «So You Think You Can Dance» for 190 millioner dollar. Showene og relaterte forretningslinjer genererte 224 millioner dollar i inntekter og 75 millioner dollar i driftsinntekter for CKx i 2008, rapporterer selskapet.
Jonathan Knee, en tidligere bankmann i Goldman Sachs Group og Morgan Stanley som har forhandlet med Mr. Sillerman, sier at investoren har et "utrolig instinkt for god forretning" og alltid var forsiktig med å la stjernemakt påvirke beslutninger om underholdningsvirksomhet. "Jeg antar at eiendom er et område som krever litt bransjespesifikk kunnskap," sier Mr. Knee. "Og jeg er ikke klar over at det var Bobs spesielle ekspertise."
Mr. Sillerman satte sin fot på Anguilla i 1982, og besøkte i løpet av årene ofte, og fullførte et hjem der i 2007. Øya – et lite, flatt område med kalksteins-, korall- og krattvegetasjon – har en befolkning på bare 14,000 XNUMX. De uberørte strendene og korallrevene trekker ikke så mange turister som andre karibiske øyer.
Anguillas regjering har posisjonert øya som et reisemål for velstående ferierende, og begrenser størrelsen på feriesteder til litt mer enn 150 hotellrom. En håndfull luksustilfluktssteder dominerer turisthandelen, inkludert CuisinArt Resort & Spa med 102 enheter som ble åpnet i 1999 av Leandro Rizzuto, eier av merkevarene Cuisinart og Conair Corp.
I 2002 foreslo Mr. Sillerman for Anguillas regjering at han skulle bygge øyas første golfbane. Anguillans sjefsminister Osbourne Fleming foreslo at Mr. Sillerman skulle bygge et femstjerners feriested for å følge kurset. Politikeren så for seg at feriestedet skulle gi 500 faste arbeidsplasser og hundrevis av byggejobber. Han forpliktet seg til å frafalle skatter på importerte møbler og byggematerialer til hotellet.
Mr. Sillerman presenterte ideen til Flag Luxury Properties LLC, en hotellutvikler han er en investor i. Flaggsjef Paul Kanavos advarte ham om at hotellutvikling i Karibien er risikabelt, ofte avhengig av lokale myndigheters innfall, minnes Sillerman. I tillegg, siden de fleste byggematerialer og arbeidskraft må importeres, tar utviklingen i Karibia ofte dobbelt så lang tid å bygge og koster minst 30 % mer enn i USA.
Herrene Sillerman og Kanavos bestemte seg for å fortsette til tross for risikoen. "Jeg antar at det var en kombinasjon av å ville gjøre enda mer for øya og tro at det ville være en produktiv investering," sier Sillerman.
Herr Flemings regjering bygde sammen 200 dekar for å leie for Temenos og golfbanen, og Flag kjøpte ytterligere 80 dekar. Byggingen startet i 2005. Noen av de 78 planlagte villaene og eiendomsboligene ble solgt til Mr. Sillermans venner og medarbeidere, inkludert til Mr. Fuller, «American Idol»-skaperen, og Mr. Brown, forfatter av «The Da Vinci Code». I følge Flag var tre fjerdedeler av enhetene i fjor under kontrakt, med kjøpere som betalte innskudd på opptil 30 %. Golfbanen og klubbhuset åpnet i 2007.
Utviklerne planla et hotell med 32 enheter, som skulle drives av Starwood Hotels & Resorts Worldwides merkevare St. Regis, med nattlige priser fra $900 til $1,500.
Temenos - et gresk ord som betyr helligdom - ble snart plaget med problemer. Drivstoff- og fraktkostnadene steg kraftig under byggingen. Byggematerialekostnadene steg med 30 % fra 2005 til 2007, sier Flags Mr. Kanavos.
Anguilla hadde bestemt at første vurdering for byggejobber går til Anguillans. Mr. Kanavos sier at kravet førte til mangel på arbeidskraft og ineffektivitet, noe som ga forsinkelser. Flag fikk ikke regjeringens tillatelse til å importere arbeidere før to år etter at byggingen startet, sier han. Anguilla krevde også at anleggsutstyr skulle leies fra lokale selskaper, noe Mr. Kanavos sier økte kostnadene for millioner av dollar.
Herr Fleming, Anguillas sjefsminister, benektet i et intervju at regjeringens retningslinjer for bygging hadde ført til kostnadsoverskridelser. "Det var mangler" i Flags planlegging, sa han og nektet å utdype. Flaggtjenestemenn bemerker at selskapet har fullført byggingen av flere amerikanske feriesteder i tide og innenfor budsjett.
St. Regis, Starwood Hotels-merket, krevde en utvidelse av feriestedets herregård, noe som bremset utviklingen ytterligere. St. Regis trakk seg ut av prosjektet i november 2007, og ble i fjor erstattet av Baccarat Hotels & Residences, et luksushotellmerke lansert av Barry Sternlicht, Starwoods tidligere administrerende direktør.
Da kostnadene økte, henvendte Flag seg til Mr. Sillerman gjentatte ganger for å bidra med mer kapital, og ba om $5 til $10 millioner hver gang. Mr. Sillerman sier at han møtte mange av forespørslene, men sluttet til slutt. "Jeg måtte ha en mer objektiv tilnærming til det," sier han. "Det virket som det ikke var slutt på forespørslene, og det beste valget var å omorganisere" ved å søke eksterne investorer.
Mr. Sternlichts Baccarat trakk seg ut, med henvisning til prosjektets manglende evne til å få ytterligere finansiering. Mr. Sternlicht saksøkte Mr. Sillerman i New York State Court i juni, for å få tilbake 25 millioner dollar som selskapet hans investerte. Mr. Sillerman avviser at han skylder de pengene.
Nylig betalte Mr. Sillerman 21.4 millioner dollar for å tilfredsstille en personlig garanti på feriestedets boliglån på 180 millioner dollar, som er i mislighold, og legger til de 180 millioner dollarene han allerede har senket ned i det.
Golfbanen, designet av Greg Norman, er stengt. Flag anslår at det trengs opptil 120 millioner dollar mer for å fullføre byggingen av feriestedet. Men etter mer enn et år med leting har Flag og Mr. Sillerman ennå ikke funnet nye støttespillere.
Med prosjektet stoppet har det ikke gitt de forventede lokale arbeidsplassene og skatteinntektene. Det bidro til Anguillas behov for å kutte utgifter som å redusere offentlige lønninger med 5 % til 15 %, sier Fleming.
"Dette prosjektet var det viktigste prosjektet Anguilla noen gang har hatt," sier Fleming. "Hver person i Anguilla har blitt påvirket negativt av at de ikke presterer."
Mr. Sillerman sier at Temenos til slutt vil bli ferdigstilt. "Jeg vil gjerne få det ferdig, mer for villaeierne og innbyggerne i Anguilla," sier han. "Jeg har for lengst avskrevet enhver mulighet for å få pengene mine tilbake."
