Ettersom eiendomsprisene faller over hele Europa, er sjansen for å eie et feriehus i utlandet kanskje aldri bedre. Og med pund som sliter mot utenlandsk valuta – med et lavpunkt på seks måneder mot euro på torsdag – kan det være lurt å komme i gang før heller enn senere. Men hvor er gode kjøp?
Siste tall tyder på at gamle favoritter Frankrike og Spania er i ferd med å gjenvinne sin popularitet hos kjøpere av feriehus. Men bildet er ikke så positivt for investorer som ønsker en betydelig avkastning på kjøpene sine, med noen tidligere europeiske hotspots som nå ser desidert kjølige ut.
Ifølge det utenlandske boliglånsselskapet Conti har 31 prosent av henvendelsene det har mottatt så langt i år handlet om eiendom i Frankrike, mens mer enn en femtedel handlet om Spania. Clare Nessling, direktør i Conti, sier at kjøpere holder seg til områder de kjenner og stoler på, og snur ryggen til mer eventyrlystne territorier som Bulgaria, Tyrkia og Dubai.
Spania opprettholder sin popularitet blant britiske feriehuskjøpere ettersom prisene har falt kraftig på grunn av et overutbud av eiendommer på markedet. I noen tilfeller har prisene på Costa del Sol falt med 40 prosent siden toppen i 2006/7.
Det betyr at for de som alltid har drømt om å kjøpe et sted i solen, men blitt satt ut av kostnadene, er det på tide å ta en titt.
Overfloden av eiendommer på det spanske markedet har ført til at et britisk firma lanserer en tjeneste spesifikt for å prøve å finne kjøpere for "nødlidende" eiendommer, typisk tilbaketakelser, skifterett eller delvis byttede eiendommer.
Det nettbaserte eiendomsselskapet, whitehotproperty.co.uk, markedsfører for tiden rundt 4,000 nødstedte eiendommer på de populære turistdestinasjonene med – i noen tilfeller – betydelige rabatter. I ett eksempel har en fire-sengs, to-bads dupleksleilighet i Torrevieja blitt redusert til €118.400 (£102,068), en 27 prosent rabatt på den opprinnelige prisantydningen.
Tilsvarende kan en tre-roms villa med basseng i et turistområde som Costas kjøpes for €400,000 650,000. Det ville ha kostet rundt €XNUMX på høyden av markedet for tre år siden.
Stuart Law, administrerende direktør i det internasjonale eiendomsinvesteringsselskapet Assetz, setter de britiske boligkjøpernes fortsatte interesse for Spania ned til dets nærhet til Storbritannia, dets solrike klima og en overflod av sandstrender.
Tillegget av relativt lave eiendomspriser betyr at briter er i en god posisjon til å kjøpe i Spania – så lenge de ikke forventer prisstigninger i investorklasse. Med tilbud som overgår etterspørselen, er situasjonen lite attraktiv for den profesjonelle eiendomsutvikleren som er avhengig av solid avkastning over en relativt kort periode.
Law sier: «Spania er et veldig vanskelig sted å kjøpe fra et investeringssynspunkt, spesielt hvis du er opptatt av å dekke alle kostnadene dine med husleie. Overtilbud påvirker leiemarkedet og valutakursen hjelper ikke.
"Hvis noen har bestemt seg for et feriehus som de ikke kommer til å leie ut, er Spania ideelt, og selve problemet som ville forårsake et problem for en investor er det som bidrar til å presse prisene ned. Det er et enormt utvalg, og også noen veldig gode priser.»
Men selv om Spania kan ha mye appell, har det europeiske kontinentale eiendomsmarkedet som helhet ennå ikke kommet seg. Nederland, Danmark, Slovenia og Slovakia har alle sett tosifrede boligprisfall i løpet av årets andre kvartal.
Men den ledende skrekkhistorien er Bulgaria. Det tidligere hotspotet på Balkan er nå et no-go-område for både långivere og kjøpere, med landregisterdata som viser at eiendomstransaksjoner krasjet med 35 prosent år-til-år i første halvdel av 2009.
Tomteprisene i det tidligere fasjonable Svartehavsområdet falt med gjennomsnittlig 40 prosent de første åtte månedene av 2009 sammenlignet med samme periode i 2008, ifølge International Real Estate Federation i Bulgaria. Alle Bulgarias større byer og badebyer, inkludert Sofia, Varna og Samokov, samt vinterferiestedet Borovets, rapporterte fall i området på 50 prosent i samme periode.
Stuart Law advarer briter om å unngå Bulgaria for enhver pris. Han sier: «Det er bare forferdelig; hvor er bunnen av markedet? Spørsmålet vårt har alltid vært 'hvorfor ville du bry deg?' Det finnes så mange bedre steder, enten nærmere, finere eller like billige. Å sammenligne Spania med Bulgaria ... det er egentlig ikke noe valg. Spania krysser av nesten hver boks og er mye nærmere og enklere?»
Han foreslår at hvis potensielle feriehuskjøpere ønsker å gå lenger unna, bør de vurdere USA, hvor man kan finne noen gode kjøp. «Alle som noen gang har ønsket å eie et feriehus i Florida og ikke har sett i det siste, kommer til å bli oppriktig sjokkert over hva de kan få. Vi har sett rekkehus i Orlando i førsteklasses feriesteder til €50,000 70,000-€ XNUMX XNUMX.»
En grunn til at mange unngår Europa for øyeblikket er tilstanden til pundet. I løpet av de siste to årene har det vært uovertruffen volatilitet i valutamarkedene, med verdien av pund svingende med over 30 prosent mot euro. Pundet kjøper for tiden rundt €1.1, med mange valutaanalytikere som spår at paritet vil oppstå veldig snart.
Stephen Hughes, direktør for Foreign Currency Direct, frykter at pundet er i ferd med å "kollapses". Han argumenterer for at valutahandlere er enige om én ting: "Sterling vil sannsynligvis falle raskt og langt."
Med ytterligere fall sannsynlig, hva bør eksisterende eller potensielle europeiske boligkjøpere gjøre for å beskytte seg selv? Mark Bodega, direktør hos valutamegleren HiFX, anbefaler at folk som ønsker å kjøpe i utlandet bør vurdere en "fremoverkontakt". "Dette lar deg kjøpe valuta nå og betale for det senere," forklarer han. "Du må betale et depositum på 10 prosent nå og 90 prosent saldo ved forfall av kontrakten, men det lar kundene låse seg til en valutakurs i opptil ett år."
Julian Cunningham, fra internasjonale eiendomsmeglere Knight Frank, råder britiske selgere på kontinentet til å redusere prisantydningen. Han sier: «Den kunnskapsrike leverandøren overfører enhver valutagevinst til den potensielle kjøperen i form av en redusert prisantydning. Men uten å overføre en viss prosentandel av gevinsten til den potensielle kjøperen, gjør det det mye vanskeligere å gjennomføre avtalen.»
Feriehus himmelen: Hvorfor Frankrike fortsatt er nummer én
Det er ikke vanskelig å se hvorfor Frankrike fortsatt er det mest populære valget for briter. Lett tilgjengelig med vei, jernbane og fly, potensielle kjøpere er ikke bare prisgitt lavprisflyselskaper. Boligprisene har holdt seg stabile i Frankrike sammenlignet med Storbritannia, og boliglånsfinansiering er også stort sett mer attraktivt.
Nessling sier: «I Frankrike har långivere alltid vært litt mer forsiktige. De har absolutt ikke tatt det ekstreme synet som de fleste britiske långivere gjorde. Gjennom kredittkrisen har vi fortsatt vært i stand til å få 100 prosent boliglån i Frankrike for lån over €250,000 XNUMX.»
Mer enn fire femtedeler av boliglånene i Frankrike er faste, og flertallet av alle nye boliglån er fastsatt i minst ett år. Denne utlånsstrategien er en annen grunn til at det franske eiendomsmarkedet generelt sett presterer bedre enn i Storbritannia.
Til tross for en periode med boligprisfall i landet i fjor, økte prisene i Frankrike faktisk med 3.9 prosent i andre kvartal i år, ifølge den franske eiendomsmeglerforeningen.
Stuart Law, administrerende direktør i det internasjonale eiendomsinvesteringsfirmaet Assetz, er enig i at boliglånsgivere i Frankrike har holdt sine kriterier stort sett uendret, og hevder at fordi de låner ut basert på rimelige priser, har en uholdbar prisvekst i Frankrike blitt forhindret. Han sier: "I Sør-Frankrike har prisene knapt vaklet ettersom bankene ikke tror de har betydelig risiko der."
